Ejendomsmægler

En ejendomsmægler har til formål at sælge en bolig. Så kort kan det siges. Men at sælge en bolig i Danmark indeholder krav til formalia, vurdering, annoncering og til ejendomsmæglerens salgskompetencer, og derfor er det vitalt for boligsalget ikke blot at finde en ejendomsmægler – men den rigtige ejendomsmægler.

Ejendomsmægleren overtager i praksis al arbejdet forbundet med at sælge et hus. Især i form af annoncering, hvor mægleren typisk har adgang til store boligsider på internettet, boligaviser og mange andre ting, men også i form af tilstandsrapporter, energirapporter og almen hjælp og rådgivning i forbindelse med hussalget.

Find ejendomsmægler med Salea.dk.

Ejendomsmæglerens praktiske rolle

I og for sig er en ejendomsmægler ikke påkrævet for at sælge et hus i Danmark, men selv at skulle sælge et hus (især første gang) kan hurtigt nærme sig et fuldtidsarbejde. Derfor er det absolut nærmere reglen end undtagelsen at få hjælp af en ejendomsmægler og dennes massive netværk og kompetencer indenfor salg af bolig.

Du kan selv overtage nogle af de roller, en ejendomsmægler ellers vil være i stand til at løse for dig. Alt efter hvor meget arbejde, du selv ønsker at foretage, varierer prisen på ejendomsmægleren i den sidste ende også.

Først og fremmest skal en ejendomsmægler skaffe et væld af oplysninger relateret til huset:

• Retslige forhold
• Økonomiske forhold – herunder skatter og rettigheder
• Planbestemmelser og kommuneplaner
• Miljøforhold
• Forkøbsrettigheder
• Servitutter

Ud fra ovenstående oplysninger er det muligt for ejendomsmægleren at skabe en salgsopstilling med de relevante informationer om huset. Udover indhentning af information kan mægleren dog også påtage sig pligter som herunder beskrevet:

• Vurdering af husets værdi
  Herunder fastsættelse af kontantprisen
• Generel rådgivning omkring salg af bolig
• Annoncering
• Fremvisning af bolig

Især de to sidste er typisk meget omfangsrige, og derfor gennemgår vi disse to lidt dybere herunder:

Ejendomsmæglerens to vigtigste opgaver: Annoncering og fremvisning

Ejendomsmægleren kommer især til at bruge tid på annoncering og fremvisning af boligen.

Annonceringen kommer til at foregå ofte i mange måneder ad gangen og ved hjælp af mange forskellige medier. Hvor det før var nok at have en boligavis, er det i dag nødvendigt at være overalt for at sælge boliger. Dette udmønter sig blandt andet i de nyeste TV-reklamer fra ejendomsmæglerkæden Home, hvor de har lavet en applikation til smartphones – nu kan du også købe boliger ved hjælp af din mobiltelefon.

Udover din smartphone er det dog stadigt ad andre kanaler, at der typisk annonceres efter købere til boliger:
Internettet med store portaler er efterhånden den største fremvisningsportal. Alle boliger bliver i dag lagt online med billeder og alle nødvendige dokumenter tilknyttet, hvorved det er meget nemt at danne sig et overblik over alle de boliger til salg i det område, man ønsker at flytte til.

En anden stadigt stor boligportal er boligaviserne. Disse udkommer i større byer i bestemte intervaller – typisk månedligt – og kan desuden samles op ved ejendomsmæglerkædernes lokale bygninger. Mange foretrækker stadigt boligaviserne, da det kan være uoverskueligt at søge efter boliger på computeren.

Sidst, men ikke mindst, er det stadigt muligt blot at tage hen til den lokale ejendomsmægler for at få fremvist lokale boliger. Men ønsker man at flytte til en anden endnu ikke-bestemt by, skal man nu stadigt have fat i boligavisen eller internettet.
Sidstnævnte anbefales under alle omstændigheder, da alle nødvendige informationer for at danne sig et godt overblik her er til stede gratis og nemt.

Fremvisning: Megen af ejendomsmæglerens tid går med fremvisning af boliger til potentielle købere. Dette sker når de potentielle købere har tid, hvilket typisk er i weekenden. Ejendomsmægleren har typisk kontakt med flere potentielle købere på en gang og prøver normalt at klumpe flere fremvisninger sammen til en for på denne måde at spare tid og derved penge for sælger.

Du har også mulighed for selv at fremvise din bolig ved nogle ejendomsmæglerkæder, skulle du ønskes dette. Det er dog sjældent en god mulighed, da ejendomsmægleren har en decideret uddannelse i netop det at sælge boliger, og vi anbefaler derfor her på siden også at lade denne ejendomsmægler ordne arbejdet.

Aftalen med en ejendomsmægler

De forskellige ejendomsmæglerkæder opererer typisk med to forskellige aftaletyper:

• Bundet til fast pris: Du bliver bundet til at betale en fast månedlig pris i et vist stykke tid, fx et halvt eller et helt år. I denne periode vil ejendomsmægleren forsøge det bedste personen har lært at sælge boligen, men du kan ikke  opsige aftalen og er forpligtet til at betale.
• No cure no pay: En anden metode, der for alvor er ved at vinde grund i Danmark, er no cure no pay. Hvis ikke boligmægleren kan sælge boligen, får personen heller ikke nogle penge.

Vi vil ikke sige, hvilken af de to ovenstående metoder der er bedst, da det er et spørgsmål afhængigt af mange andre parametre. Vi vil dog anbefale til altid at være meget, meget påpasselig med at underskrive aftaler, hvor du bliver bundet til at betale i så og så lang tid. Det er før sket at aftalen ikke just har medført, hvad man ønskede, hvorefter et ønske om annullering fremkommer. Og dette er ikke ligetil.

At opsige en underskreven aftale med en ejendomsmægler uden at skulle betale at større vederlag til denne er som udgangspunkt ikke muligt, med mindre ejendomsmægleren ikke har overholdt sin del af kontrakten. Der skal ofte meget til. Ofte er det dog også muligt i fællesskab med mægleren at komme frem til at løsning, begge parter kan være tilfredse med.

Ejendomsmæglerkæde eller selvstændig ejendomsmægler?

I Danmarks har vi et par større ejendomsmæglerkæder i form af fx EDC og Home. Et godt spørgsmål er derfor, om man skal overlade salget af ens hus til en af disse kæder eller til en selvstændig ejendomsmægler. Der er fordele og ulemper ved begge metoder.

Fordelen ved at vælge en ejendomsmæglerkæde er, at du vil blive mødt af et konstant og højt professionelt niveau, at du får adgang til typisk flere og bedre funktioner, større boligportaler, mere besøgte internetsider og at dit salg henledt heraf også kan foregå hurtigere.
Til gengæld kan en ejendomsmæglerkæde også være en noget upersonlig og til tider dyrere oplevelse end den selvstændige nede på hjørnet. At tage en snak med begge muligheder for det endeligt bestemmes, hvordan huset skal sælges, kan anbefales.

Kan en ejendomsmægler det samme som en boligadvokat?

Nej. Det er meget vigtigt ikke at blande en ejendomsmægler og en boligadvokat sammen. Mens ejendomsmægleren er sælgers repræsentant og kan tage fat på de fleste formelle omstændigheder her, er boligadvokaten typisk hyret af køber til at gennemkigge købsaftalen / slutsedlen og sikre, at der ingen juridiske problemer er.

• Læs: JUF.dk om boligadvokater

Der er dog intet, der forhindrer sælger i også at hyre en boligadvokat og køber en ejendomsmægler, skulle de ønske rådgivning af mere specialiseret karakter. Dette ses ofte.